При расторжении брака раздел имущества, находящегося в ипотеке, представляет собой сложную процедуру с несколькими вариантами решения. Ипотека при разводе осложняет ход дела — разделить нажитое без участия банка нельзя. Решение вопроса зависит от нескольких факторов и прежде всего от позиции и платежеспособности супругов, условий и особенностей обязательства, а также от наличия брачного соглашения.
Идеальный вариант, который устроит банк и существенно облегчит раздел недвижимости — это возможность погасить долги досрочно. Достаточно часто после уведомления заемщиками о своем желании развестись, кредитор выдвигает требование такого рода оплаты. Это условие может быть прямо прописано в договоре на предоставление кредита. Кроме того, непосредственно до заключения ипотечного соглашения, банк может потребовать от супругов составления брачного договора с обязательным регулированием вопроса оплаты ипотеки.
Развод с ипотекой: особенности правового регулирования
Ипотека представляет собой залог, при котором имущество является собственностью должника. Но в случае, если кредитные обязательства не исполняются в определенный срок в установленном объеме, то кредитор имеет право на компенсацию, в том числе при помощи реализации заложенного имущества за долги.
Суды при рассмотрении вопросов, связанных с ипотекой, руководствуются нормами Семейного и Гражданского кодексов, а также Федеральным законом «Об ипотеке» и непосредственно ипотечным договором. На то, как делится задолженность, влияет способ оформления обязательства:
- берет кредит один из супругов — он же его и платит;
- жена и муж выступают как созаемщики, долги делятся в солидарном порядке;
- ипотека получена одним из супругов до момента вступления в брак;
- заемщиком выступает лицо, находящееся в гражданском браке;
- у супругов имеется заключенный брачный контракт или мировое соглашение по выплате ипотеки.
Для защиты прав и интересов всех сторон договора банки все чаще прибегают к заключению ипотечного соглашения. Дополнительно в тексте договора можно прописать условие о том, что даже после изменений в семейных отношениях между супругами, условия обязательства не поменяются. Банк использует эту формулировку для собственной перестраховки: в том случае, если один из супругов не платит долги, вся ответственность полностью ложится на второго.
Ипотека и развод: способы раздела имущества
На сегодня нет однозначного правила или четкого алгоритма, как делится имущество с обременением в виде ипотеки. Вопрос о том, как поделить имущество, решается судами принятием иногда диаметрально противоположных решений, несмотря на схожесть обстоятельств дел.
Осложняет ситуацию и то, что факт расторжения брака и раздел имущества затрагивают интересы не только супругов, но и банка. Мнение последнего учитывается обязательно, ведь недвижимость, которую нужно поделить, находится у него в залоге. Развод при наличии ипотеки может пройти проще, если стороны получат рекомендации и советы юриста, специализирующегося в этой области.
Делать это надо еще до обращения в суд, когда есть время договориться всем сторонам. Продажа ипотечной квартиры с последующим погашением кредита — самый оптимальный и удобный вариант для всех трех сторон, однако на практике его осуществить можно не всегда:
- необходимо найти такого покупателя, который согласится на приобретение заложенного имущества — с полной оплатой кредита банк снимает все ограничения, после чего покупатель становится собственником жилья;
- продажа ипотечного имущества согласовывается с банком, последнему это не всегда выгодно, ведь он теряет проценты за пользование кредитом.
Подтверждая свое согласие на продажу ипотечной квартиры, банк действует, прежде всего, в своих интересах. Так можно существенно снизить риск и быстрее получить долг полностью. Покупатель платит полную сумму стоимости квартиры сразу. В обмен на ожидание снятия обременения, он получает значительную скидку, ведь, как правило, такая недвижимость продается дешевле.
Вне зависимости от того, сколько времени занимает продажа недвижимости, супругам необходимо продолжать делать взносы в счет уплаты долга. В противном случае банк, не получая выплат, может начать процедуру реализации имущества с аукциона. При этом его стоимость будет значительно ниже рыночной. Полученная после продажи сумма делится банком на погашение основного долга. Если суммы не хватает, остаток можно разделить между супругами.
Переоформление ипотеки и распределение платежей
В этом случае одна сторона уступает права другой и в свою очередь полностью освобождается от обязательства. Такой вариант устроит банк только в том случае, если оставшийся заемщик будет признан способным полностью выплатить долги. Подобная процедура называется «переоформление кредита», с ее помощью делится достаточно большое количество ипотечных кредитов. За ее проведение предусмотрена выплата комиссии, которая составляет до 1 % от суммы оставшейся задолженности.
В случае переоформления ипотеки, вторая сторона полностью теряет права по отношению к недвижимости. При этом в договоре о переоформлении можно прописать недопустимость в последующем предъявлять какие-либо претензии по этому вопросу.
Оба супруга остаются равноправными собственниками имущества, и долги делятся поровну. Но при этом возникает обязанность — каждый платит кредит при разводе в размере своей установленной части. Часто возникают ситуации, когда одна сторона прекращает исполнять обязательства потому, что:
- она фактически не проживает во взятой в кредит квартире, соответственно, не платит за нее;
- у нее отсутствует финансовая возможность для выплат, в связи этим долги растут.
Чтобы дать свое согласие на такой вариант раздела имущества, банк тщательно проверит платежеспособность обоих супругов. Как правило, сумма делится поровну, однако, исходя из особенностей положения стороны, ее часть может быть уменьшена. Неважно, в какой доле суд определит каждому выплаты, стороны должны быть реально способны выполнить свои обязательства в срок.
Ипотека и развод при гражданском браке и при наличии детей
По закону, брачный союз — это те отношения, которые оформлены в установленном порядке. В отношении гражданского брака нормы Семейного кодекса не действуют. Получается, разделить обязательства после расставания по тому же принципу, как после официального брака, невозможно.
Такие отношения регулируются исключительно Гражданским кодексом. В соответствии с его нормами, гражданский супруг является заемщиком, при этом второй — может быть созаемщиком. Тогда и ответственность перед банком они будут иметь солидарно. В противном случае, долги не делятся, и платит по долгу только заемщик.
Нахождение в гражданском браке не позволяет второй стороне претендовать на имущество и его раздел. После того как обязательства будут исполнены, все права на недвижимость перейдут к тому, кто находился в договорных отношениях с банком.
Если ипотека получена до брака, она, как и бремя ответственности за выполнение договора, принадлежит только супругу-заемщику. Пока пара живет вместе, платит за взятый кредит именно он, хотя и берет деньги из общего семейного бюджета. Но если происходит развод, то второй супруг полностью освобождается от обязанности выплачивать ипотеку, долги не делятся в таком случае. Кроме того, здесь можно требовать компенсации своей доли средств, потраченных за годы брака на оплату задолженности. После развода единственным собственником имущества является супруг-заемщик, раздел его собственности не производится.
В качестве взноса за квартиру могут выступать личные деньги мужа или жены. Можно использовать наследство, дар или средства от реализации приобретенного до брака жилья. Если это будет доказано, можно добиться равноценного снижения своей части долга и преимущества при разделе ипотечной недвижимости.
Когда в браке есть ребенок, вопрос ипотеки и развода, раздела собственности может решаться несколько иначе. Суд вправе отойти от принятого правила раздела общего имущества пополам и предоставить большую часть тому супругу, с которым остается ребенок. Однако долг бывшие супруги продолжат выплачивать поровну.
Сумма выплат делится с уменьшением для стороны с установленной нетрудоспособностью, временной нетрудоспособностью по беременности и родам или по уходу за несовершеннолетним ребенком. На установление таких условий должно быть получено согласие банка. Выплата большей части ипотечного кредита не дает супругу приоритетного права на соответственно большую часть собственности при разделе ипотечного имущества.
Для погашения обязательства можно делать выплаты материнским капиталом. После снятия обременения с жилья в обязательном порядке выделяется доля, занимаемая ребенком. Получается, что сторона, остающаяся после развода с детьми, может иметь некоторое улучшение жилищных условий. Если кредитная квартира выставляется на продажу, то регистрация в ней детей прекращается. По решению суда может предоставляться отсрочка на время, необходимое для поиска нового жилья.
Что нужно знать о военной ипотеке
Военная ипотека при разводе имеет некоторые особенности исполнения. На недвижимое имущество, полученное по программе ЦЖЗ (целевой жилищный заём), действия указанных выше норм не распространяются. Дело в том, что долги по ипотеке гасит не семья военнослужащего. Исполнение договора, по сути, лежит на Министерстве обороны РФ, которое платит кредит государственными средствами. Существенные отличия военной ипотеки:
- кредитный договор заключает только сам военнослужащий, без участия супруга;
- он же является владельцем этого жилья;
- делать переоформление кредитного договора не допускается;
- в подавляющем большинстве случаев обязательным условием кредитования является наличие заключенного брачного соглашения.
Раздел имущества, приобретенного по военной ипотеке, возможен через суд. На практике недвижимость делят между супругами пополам. Потом военнослужащий вправе требовать от второй стороны компенсации расходов на покупку жилья. В настоящий момент предельная сумма кредита по военной ипотеке составляет 2 350 000 рублей.
Супруги вправе добавить собственные сбережения при покупке, именно эта разница и станет частью совместно нажитого имущества. В случае его раздела, только на эту часть будут распространяться права супругов после расторжения брака. Однако такое имущество никак не делится, если в брачном договоре есть четкое указание на принадлежность недвижимости супругу-военнослужащему.